发现合同约定的文件不全，买家有权拒绝收楼。

在各种因购房产生的纠纷中，迟交楼一直是比例较高的一种。随着楼盘价值越来越高，因迟交楼违约而产生的违约金数额动辄几十万元，而在计算违约天数和金额时，则时常因标准不清晰而发生矛盾。日前，市民冯小姐就因追讨迟交楼违约金与发展商闹上法庭，对“房屋交付使用的标准如何确定”和“计算延迟交楼违约金的截止日期如何确定”等问题，经过几次争议之后，法院终审判决终于明确了相关标准，该案例对有类似问题的业主具有参考作用，有利于保护自己的权益。

冯小姐购买吃卡马西平能治好癫痫病吗了大学城一套350万元左右的单位，首付148万元，剩余房款以按揭方式付款。

在购房合同中约定，2015年4月30日前将房屋交付冯小姐使用，并详细约定了交房条件以及须出具的相关报告和文件。买卖双方还约定了延期交房的违约责任。而合同附件《补充协议》中约定：“违约赔偿责任总金额最高不超过已付房价款的5%。”

2015年4月23日冯小姐收到发展商发出的《收楼通知书》，收楼时冯小姐发现房屋并没有取得《竣工验收备案表》拒绝收楼。7月，再次进行交楼验收时发现部分装饰、设备标准未达收楼标准而邢台市什么医院治疗羊癫疯好再次拒绝收楼。8月，发展河北治疗癫痫哪里好商向冯小姐发出《关于再次通知办理收楼的函》，通知她于8月19日前办理收楼，否则将由其自行承担逾期收楼的责任。由于对迟交楼的赔偿问题争议不下，最终冯小姐将发展商告上法庭。

终审：“验收合格”可交楼

一审意见：一审法院认为，发展商4月通知冯小姐收楼时并没有取得《竣工验收备案表》银川专业看癫痫病的医院，不符合合同约定的交房条件。8月23日发展商才取得《竣工验收备案表》，即该房屋于2015年8月23日才具备交付条件。从2015年5月1日至8月23日，按万分之五计算的违约金为20多万元，超过双方约定的房价的5%，因此迟延交房违约金按照已付房款的5%计算为17万多元。发展商对此表示不服，提起上诉。

二审意见：二审法院认为，购房合同中以列举的方式载明交付房屋时应出示的文件资料，条款中并没有要求提供《竣工验收备案表》，只要已经办理了合同所约定的资料，应视为符合合同所约定的交房条件，以此计算的违约金应为11万多元。

终审意见：究竟符合什么条件才是交楼的标准？终审法院给出了明确答案：《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”只有违反相关规定才会责令停止使用并重新组织竣工验收。因此，冯小姐主张取得《建设工程竣工备案表》是商品房交付使用的法定标准，没有法律依据。

事实上，《广州市商品房买卖合同（预售）》明确约定：“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（4）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”交楼条件约定已非常清楚。

如何计算违约日期？

关于计算延期交楼违约金截止日期的约定也非常明确，即计算至“实际交付之日”或“视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付乙方”。发展商虽然于7月5日具备约定的交楼条件，但是8月向冯小姐发出《关于再次通知办理收楼的函》，要求冯小姐8月19日前办理收楼手续。冯小姐也是在8月19日之后办理了收楼手续，因此8月19日为实际交付日。违约金应从5月1日计至8月19日，为19万多元，超过双方约定的房价的5%，因此违约金为已付房款的5%即17万多元。